Simulador de IMT 2026
e Imposto do Selo

Tabelas de IMT de 2026

Fonte: Ofício Circulado 40129/2026. Valores em vigor para 2026.

O IMT não é uma percentagem única sobre o preço. É um imposto por escalões: aplica-se a taxa marginal do escalão em que o imóvel cai e subtrai-se a parcela a abater desse mesmo escalão. Sem a parcela a abater a conta dá sempre a mais — é o erro mais comum de quem faz as contas de cabeça.

A tabela que se aplica depende do que vai fazer da casa. Habitação própria e permanente não paga nada até 106.346 €; habitação secundária ou destinada a arrendamento paga desde o primeiro euro. Na mesma casa de 300.000 €, a diferença é de 10.542,04 € contra 11.605,50 €.

Habitação própria e permanente · Continente

Tabela I. Para quem compra a casa onde vai viver.

Habitação secundária ou arrendamento · Continente

Tabela III. Segunda casa, casa de férias ou imóvel para arrendar.

Isenção jovem até aos 35 anos · Continente

Tabela II. Primeira casa para habitação própria e permanente, comprador com 35 anos ou menos. Isenção total até 330.539 €.

Açores e Madeira

As Regiões Autónomas têm escalões próprios — os limites são mais altos, as taxas são as mesmas. O simulador acima aplica-os quando escolhe "Regiões Autónomas" na localização.

Habitação própria e permanente · Regiões Autónomas

Tabela IV.

Habitação secundária ou arrendamento · Regiões Autónomas

Tabela VI.

Isenção jovem até aos 35 anos · Regiões Autónomas

Tabela V. Isenção total até 413.173 €.

Prédios rústicos e outros prédios urbanos

Estes não têm escalões nem parcela a abater. Pagam uma taxa fixa sobre a totalidade do valor: 5% nos prédios rústicos e 6,5% nos outros prédios urbanos e restantes aquisições onerosas.

Como se calcula o IMT, passo a passo

Peguemos numa casa de 300.000 €, no continente, para habitação própria e permanente.

1. Encontrar o escalão. 300.000 € cai no escalão cuja taxa marginal é 7%.
2. Aplicar a taxa. 300.000 € × 7% = 21.000 €.
3. Subtrair a parcela a abater. 21.000 € − 10.457,96 € = 10.542,04 € de IMT.
4. Somar o Imposto do Selo. 300.000 € × 0,8% = 2.400 €.

Total a entregar ao Estado antes da escritura: 12.942,04 €. Se o mesmo comprador tivesse 35 anos ou menos e fosse a primeira casa, o IMT seria 0 € — a isenção jovem cobre este valor por inteiro.

Sobre que valor incide

Sobre o maior de dois números: o preço escriturado ou o Valor Patrimonial Tributário do imóvel. Se o VPT for superior ao preço, é o VPT que manda. Confirme-o na caderneta predial antes de fazer contas — o cálculo do VPT está explicado no artigo sobre a fórmula do VPT.

O Imposto do Selo

É um imposto à parte, de 0,8% sobre o valor da aquisição. Não tem escalões, não tem parcela a abater e não distingue habitação própria de secundária. Paga-se ao mesmo tempo que o IMT.

A isenção de IMT para jovens até aos 35 anos

É a maior poupança disponível na compra de casa em Portugal, e tem três condições cumulativas:

• Idade até 35 anos, inclusive, à data da compra.
• Não ser já proprietário de habitação própria e permanente.
• A casa destinar-se a habitação própria e permanente do comprador.

Cumpridas as três, a isenção depende do valor:

• Até 330.539 € — isenção total. Nem IMT nem Imposto do Selo.
• Entre 330.539 € e 660.982 € — isenção parcial. Paga-se sobre a parte que excede o primeiro limite.
• Acima de 660.982 € — sem isenção. Aplica-se a tabela normal.

Quando só um dos compradores é jovem

A isenção não se perde nem se aplica por inteiro: vale pela parte dele. O imposto é apurado duas vezes, com a tabela do jovem e com a tabela normal, e cada uma pesa metade. O simulador faz esta conta se indicar dois compradores e preencher as idades.

Quando se paga

Antes da escritura, sem excepção. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados no Portal das Finanças e pagos antes da celebração da compra e venda — o comprovativo é exigido no acto, e sem ele o notário não avança.

Na prática, é dinheiro que tem de estar disponível para além da entrada e das despesas de escritura. É por isso que faz sentido simular antes de fazer uma proposta, e não depois.

Perguntas frequentes sobre o IMT

Como se calcula o IMT?

O IMT não se calcula multiplicando o preço por uma taxa única. Aplica-se a taxa marginal do escalão em que o imóvel cai e subtrai-se a parcela a abater desse escalão. Uma casa de 300.000 € para habitação própria e permanente, no continente, cai no escalão de 7% com 10.457,96 € a abater: 300.000 € × 7% − 10.457,96 € = 10.542,04 € de IMT, mais 2.400 € de Imposto do Selo.

Qual é a diferença entre habitação própria e secundária?

A tabela. Habitação própria e permanente não paga IMT até 106.346 €; habitação secundária ou para arrendamento paga desde o primeiro euro. Na mesma casa de 300.000 €, são 10.542,04 € como habitação própria e 11.605,50 € como secundária.

Quem tem direito à isenção de IMT para jovens?

Compradores com 35 anos ou menos que não sejam já proprietários de habitação própria e permanente, na compra da primeira casa para habitação própria e permanente. Até 330.539 € a isenção é total, de IMT e de Imposto do Selo. Entre 330.539 € e 660.982 € é parcial. Acima de 660.982 € não há isenção.

E se só um dos compradores for jovem?

A isenção aplica-se apenas à parte dele. Na prática, o imposto é calculado duas vezes — uma com a tabela do jovem, outra com a tabela normal — e cada uma conta metade. É isso que o simulador acima faz quando indica dois compradores.

O que é o Imposto do Selo na compra de casa?

É um imposto separado do IMT, de 0,8% sobre o valor da aquisição, pago no mesmo momento. Não tem escalões nem isenção por habitação própria — a única isenção é a dos jovens, e só até 330.539 €.

Quando se paga o IMT?

Antes da escritura, sempre. O IMT e o Imposto do Selo são liquidados e pagos previamente, e o comprovativo é exigido no acto — sem ele o notário não celebra a compra e venda.

Sobre que valor incide o IMT: o preço ou o VPT?

Sobre o maior dos dois. Se o Valor Patrimonial Tributário do imóvel for superior ao preço escriturado, é o VPT que serve de base. É por isso que vale a pena confirmar o VPT na caderneta predial antes de fazer contas.

E os prédios rústicos e os outros prédios urbanos?

Não têm escalões. Os prédios rústicos pagam 5% e os outros prédios urbanos e aquisições onerosas 6,5%, sobre a totalidade do valor.

Como se calcula o IMT quando há usufruto?

Primeiro apura-se a base tributável, que não é o valor total do imóvel: o artigo 13.º do CIMT tem uma tabela que reparte esse valor entre usufruto e nua-propriedade consoante a idade do usufrutuário. Só depois se aplicam as tabelas normais. Essa primeira parte está explicada no guia do usufruto e nua-propriedade; o simulador acima faz a segunda.