Renda mediana e yield bruto
Renda mediana dos novos contratos de arrendamento (últimos 12 meses, €/m²/mês) — INE. Publicado apenas para municípios com mais de 100 mil habitantes: 11 na AML. Ficam de fora Mafra, Alcochete, Barreiro, Moita, Montijo, Palmela e Sesimbra; freguesias, nunca.
Renda mediana de novos contratos, preço de venda e yield bruto, por região e concelho
| Concelho |
Renda mediana
€/m²/mês |
Venda mediana
€/m² |
Yield bruto
teórico |
Contratos
12 meses |
O que é o yield bruto, e como se calcula
O yield bruto responde a uma pergunta simples: se comprasse hoje e arrendasse, quanto renderia por ano, em percentagem do que paguei? É a medida com que se comparam zonas — e a única que se consegue calcular a partir de dados públicos.
renda mensal por m² × 12÷preço de venda por m²= yield bruto
Com os números desta tabela, para Lisboa no 1.º trimestre de 2026:
17,22 €/m² por mês × 12 = 206,64 €/m² por ano
206,64 ÷ 5.082 €/m² = 0,0407 → ≈ 4,1 %
Repare-se no que isto revela: Lisboa é o concelho mais caro para comprar e o que menos rende a arrendar (≈4,1%), enquanto Setúbal, o mais barato, é o que mais rende (≈5,1%). Os preços de venda subiram mais depressa do que as rendas — e o yield é o quociente dos dois.
Porque é teórico e bruto — e porque se lê como ordem de grandeza, não como retorno esperado. É teórico porque cruza dois universos diferentes: os fogos vendidos não são os fogos arrendados — diferem em localização dentro do concelho, tipologia, estado e ano de construção — e um quociente de medianas não é a mediana dos yields de imóveis reais; nenhum imóvel concreto é comprado ao preço mediano e arrendado à renda mediana. É bruto porque ignora tudo o que reduz o rendimento: IMI, condomínio, seguros, manutenção, períodos sem inquilino, mediação e impostos sobre as rendas — e também o que está fora dele: custos de aquisição (IMT, escritura) e valorização ou desvalorização do capital. Serve para comparar concelhos entre si e acompanhar a tendência; a rentabilidade líquida de um investimento concreto é substancialmente inferior e só se estima caso a caso.